鄂尔多斯楼市去库存新政：拆迁安置尝试房票制

对于每个房地产过剩的城市来说，去库存都是一道难题。内蒙古自治区鄂尔多斯市为破解这道难题，在今年3月推出了房票制，期待通过这种大胆的尝试，能够化解房地产去库存的压力。

房票有7种面额

成立兑换凭证结算中心

房票全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户；地票则是土地兑换凭证，发放对象是以征收土地(宅基地)为主的拆迁户。这两个“票”是拆迁户购买新房的有价凭证。

“房票有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面额。你看，每张房票的票面都是一式三联，标有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息，背面有二维码可识别持有人信息。拆迁户经过预登记、房产评估、签订协议程序，就可以拿到和自己房产等值的房票或者地票，在一年期内到结算中心自由兑换等值商品房。”7月21日，鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心(以下简称结算中心)副主任边飞告诉记者，按照票面分类价值最低的“三类地段”每平方米3822元计算，价值数十万元的商品房，用房票结算时的误差不超过3822元。兑换时，房票面值总额超出房屋总价的差价，在房票面额1平方米以上的，以房票结算。房票不予兑付，多出的金额可实名转让，不足部分则差价补齐。

成立兑换凭证结算中心

有关资料显示，截至2016年6月底，鄂尔多斯市东胜区建成、在建项目库存未售面积为1286万平方米，其中住宅未售面积就达607万平方米、3.39万套。今年3月9日，东胜区政府召开常务会议，专题研究房地产去库存工作。

“过去我们进行棚户区改造，采用的方式多为原址回迁+货币补偿。在实践过程中我们发现，原址回迁不涉及市场上的存量房，跟去库存更是搭不上边。货币补偿也不能保证所有的现金补偿都会流向存量楼市。2015年，在浙江奉化、安徽安庆等地推出一种旨在楼市去库存的新的拆迁补偿方式——房票制。这种拆迁补偿方式，对盘活存量住房市场的效果显著。”边飞说，伊金霍洛旗政府对该旗300多户的拆迁安置实行了房票制，拆迁进展骤然提速。

伊金霍洛旗政府的大胆尝试，不仅加快了拆迁速度，也有效消化了存量住房。今年年初，在充分征询广大拆迁户意见的基础上，鄂尔多斯市东胜区政府提出了房票制，鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心应运而生。该中心是东胜区政府设立的临时协调服务机构，负责东胜区房屋兑换凭证(房票)和土地兑换凭证(地票)的发行、兑换、转让备案、结算、注销等工作。

据边飞介绍，截至目前，结算中心接到有意拆迁的登记数为国有土地上平房5200套、危旧楼房481套；城中村集体土地上房屋2800套。已经发放房票总值1.2亿元，其中120套价值6000余万元的房屋已经完成兑付。

拆迁户用房票选房子

保证公平全程监控

东胜区62岁居民陈胜龙就是房票制度的受益者。陈胜龙原来住在东胜区林荫路街道蒙欣社区，房屋和院子加起来有150平方米，已住了20多年。房子因年久失修，一到夏天，常常是外面下大雨屋里下小雨。多年来，陈胜龙一直希望能买套楼房，改善居住条件，但是没有经济能力。

房票制度推出后，陈胜龙立即到社区进行了登记。在社区和东胜区征拆局的帮助下，今年6月30日，他将自家150平方米的旧平房兑换成了189平方米的房票。之后，他用房票在佳美尚峰和恒润欣苑分别置换了两套楼房。

“以前东胜拆迁大多是原地回迁，几乎没有选择的余地。现在的拆迁方式对被拆迁户来说太好了，我们可以根据需要选择喜欢的小区、楼层和平方米数。”陈胜龙抑制不住激动的心情对记者说。

保证公平全程监控

7月20日7时30分，不少人已经在结算中心门外站着，等待这里上班后选房。“今天不知道能不能选上康和西岸的房子。”一位姓张的中年男子对记者说。

记者了解到，该中心目前公示的房源包含康和西岸、佳美尚峰和恒润欣苑等9个小区共计914套房。因位置、小区定位等因素，政府的回购价也有所不同，其中位于鄂尔多斯三台基湖区东南面的馨雅如小区位置相对偏远，回购均价最低，为每平方米2766元。最贵的佳美尚峰回购均价达到每平方米4350元。

据了解，在目前推出的9个小区的房源中，受欢迎程度出现了冷热不均的现象。康和西岸小区成了众多选房者竞相选择的热门小区。“之所以康和西岸的房子热门，是因为这个小区属于成型小区。拆迁户在办完手续后，就可以直接装修入住。其他几个小区目前还没有达到康和西岸设施完备的条件。”边飞说，每个小区的房源都是固定的，拆迁户只能遵循先来后到的原则。

“如何保证选房时的公平？”记者问道。“首先在公布房源时，我们会提前一天在东胜区发布和结算中心官方微信平台上公示，有多少个小区、多少套房、每套房是什么结构、每套房多少钱，都一目了然。在选房过程中，我们严格按照选房者在结算中心排队拿到的号码顺序进行叫号。为了防止有人倒卖票号，我们规定必须本人拿身份证和完整的资料才可以排队叫号。”边飞告诉记者。

当日9时，结算中心开门后，那位姓张的中年男子第一个冲进去，在大型电子显示屏下端详了5分钟后，最终确定自己想要的房子现在没有了。他说，他只能继续等待政府公布的下一批房子了。

“为了防止结算中心工作人员利用职务之便，进行倒卖房源的行为，东胜区纪检委工作人员已经入住结算中心，全程监控每个工作的流程。这样，就从制度上建了一个预防腐败的机制，同时也最大限度保障了拆迁户公平选房的权利。”边飞说。

房票可多次转让

资金由政府埋单

“房票的多数买家都是想换面积更大、地段更好的商品房，因为他们手中的房票价值不足以兑换选中的新房。他们可选择用现金直接弥补差价，也可以购买房票。房票交易由买卖双方自愿，可多次转让，政府不干涉。但是交易双方需要到结算中心办理实名备案手续。”鄂尔多斯市东胜区宣传部外宣办副主任郭小军在接受媒体采访时表示。

采访中记者发现，根据《东胜区房屋“产权共有”实施办法》，拆迁户在没有结清房屋剩余面积房款时，可以选择按揭、出租、担保等模式先行入住。但是该房屋产权归拆迁户和政府共有。这类“产权共有”的房屋，差额部分面积不得超过兑换房屋面积的30%。

市民李军就准备利用这个政策给自己置办一套新房。他看上了一套100平方米的房子。李军告诉记者，他现在手上有40平方米的房票,准备再以七五折的价格购买30平方米的房票。有了这70平方米的房票后，他就可以向政府申请利息较低的专项贷款，分期按揭。

“只要是出于买卖双方自愿的情况，且在结算中心进行了登记备案的，我们就认为是合法的。”边飞告诉记者，目前政府对买卖房票的态度是遵循市场规定加以积极的引导。

资金由政府埋单

“老百姓用房票兑换了房子后，我们会拿房票去找政府兑现。政府每年都会根据房价、小区位置以及项目完成度等多项指标，面向社会公开竞标收购房源。入选房源最后敲定的房价，充分参考当前市场价。去年政府通过公开采购向我们购买的房源，目前除去5%的质保金外已经全部结清房款了。今年我们公司再次中标了80多套房子。这可是为我们这些房地产去库存帮了大忙。”内蒙古万正房地产开发有限公司负责人王锐在接受记者采访时说。

政府埋单的资金来源于国家棚户改造专项扶持资金、地方配套资金，以及国家开发银行的棚改项目授信贷款。郭小军表示，房票制将棚户区改造与房地产去库存结合，客观上也会加快消化一部分库存。

据有关资料显示，截至7月6日，东胜区提交对接融资授信额度为80亿元，后续棚户改造专项贷款将陆续到位，预计8月份可到位10亿元；2016年通过公共资源交易平台，完成采购房屋7054套、100万平方米。（记者 范亚康）