恒大引300亿战投：负债率下降 庞大土储增值潜力大

原标题:恒大引300亿战投：负债率下降 庞大土储增值潜力大

这个元旦假期，恒大表现值得称道。刚宣告布局旅游和健康养老领域新项目，接着又如愿坐上2016年度地产宝座。

2017年开局，恒大又宣布成功引入8家战投，为回归A股扫除了障碍，外界关注的恒大高负债得以进一步降低。

1月2日晚间，中国恒大发布公告称，恒大已于2016年12月30日与8家战投订立协议，成功引进300亿元资金，占恒大地产13.16%股权。其中，中信聚恒、广田投资、华建分别认购50亿元，各占2.19%；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。

从公告的名单来看，不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企、国企，也有实力民企，既有实业领航者，也有著名金融机构，体现了恒大对战投优中选优的原则。

负债率将进一步降低

恒大的高负债一直是外界关注的焦点。恒大2016年中期业绩数据显示，合约销售收入为1418亿元，总债务规模增加至3813亿元，资产负债率为81.8%。

“如果静态地从财务数据的角度来看，恒大的负债水平处于偏高的水平，引发投资者的担忧也是可以理解”，一位财务专家向笔者表示，但房地产行业的自身特点及行业政策特殊性，导致传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。

据其介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。但我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。由于房企从预售到交付的时间间隔较长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。

以恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，但如果剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。

此次引进战略投资后，恒大的负债率将进一步降低。接近恒大的内部人士表示，负债率的降低有利于提升投资者对恒大的信心。“中信、中融等这些顶级精明的战略投资者用真金白银入股恒大，说明其对恒大的未来投上坚决的看多票，看好恒大在成为全球房企后持续的业绩爆发力”，某券商分析师告诉笔者。

继此次增资为恒大引入300亿元战略投资资金后，恒大方面表示未来不排除将引进更多投资者。

庞大土储增值潜力大

据2016年中报披露，恒大的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国前茅。根据恒大历年来发布的年报，2009年—2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元，而2016年上半年更增加至869.9亿元。由此可见，恒大将大量的资金沉淀在了优质土地储备中，很多项目都是早年以较低成本获得的，也享受了土地增值的红利。

尽管从财务报表上看，房企的负债率普遍偏高，但有证券分析师指出，这并不能反应企业真实的财务状况，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。

据恒大2016年半年报披露，国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。

恒大集团总裁夏海钧在2016年业绩中期报告会上表示，正是有了充足的土地储备，为恒大业绩的高速增长奠定了基础。

据中国指数研究院数据显示，恒大2016年销售金额达到了3810亿元。对于未来，恒大提出到2020年实现房地产年销售规模超6000亿元。严跃进认为恒大制定了一个保守的目标，恒大会有一个更高的目标。　(孙岳龙)