随着市场变得疯狂 这是我永远不会出售的1只股票

长期股息投资者一直在寻找高收益和安全股息的混合体。这正是我在 2020 年熊市期间将Federal Realty Investment Trust(FRT-2.09%)添加到我的投资组合时所得到的。这就是为什么我不打算在短期内出售它，以及为什么另一个主要市场低迷将是一个增加我头寸的机会。

狂野的骑行

我不会告诉你我的年龄，但在这一点上我已经投资了一段时间。事实上，尽管当今世界对通货膨胀的迅速速度感到震惊，但当我对金钱表现出兴趣时，我父亲给我的第一本书是关于……1970年代的通货膨胀。为什么?因为这仍然是一个相关的问题。我对 1987 年的“黑色星期一”有着非常清晰的回忆，我在 2000 年的互联网股票崩盘中获得了现金，并且在 2007 年至 2009 年房地产主导的经济衰退和熊市期间，我获得了一些资金。

在 2000 年，我避免了早期的打击，因为我没有拥有进入修正期的科技股。但我在最初下跌后买了一只科技股指数基金，结果发现我的财富随着我选择的交易所交易基金(ETF) 一起下跌。在所谓的大萧条时期，我拥有几个破产的抵押房地产投资信托基金(REIT)。(这就是为什么我可能永远不会再购买另一个抵押房地产投资信托基金的原因。)然后我购买了多元化的银行股票，以雪上加霜，就在它们也陷入兔子洞之前。

幸运的是，这些错误对我的财务状况都不是那么重要，但每一个错误对我今天的投资者来说都是至关重要的。基本上，我学会了停止玩游戏，并坚持到取得长期成功的经营良好的公司。当大流行来袭时，这使得 2020 年成为迄今为止我作为投资者经历过的最疯狂的一年，我准备做出明智的投资决定——比如购买 Federal Realty。

联邦地产有什么了不起的?

问题是，Federal Realty 并不是一个家喻户晓的名字。事实上，它是脱衣舞商场领域的一个小玩家，它只拥有大约 100 家左右的物业。但它具有其他 REIT 所没有的东西：整个 REIT 行业中最长的年度股息增长连续性。

事实上，尽管过去 54 年经济发生了巨大变化，但联邦房地产公司在每一年都增加了股息。这并不能保证未来股息会增加，但这是一个明显的例子，表明这位股息之王非常关心通过定期提高股息为投资者回报价值。

就规模适中的投资组合而言，Federal Realty 更喜欢在最具吸引力的市场中挑选最佳地点：想想人口规模庞大的富裕地区。一旦它购买了房产，它就会开始重新开发它以增加价值。这包括寻找新的和/或更好的租户，增加额外的平方英尺，以及使地方的外观和感觉现代化。这是一个“回归基础”的模式，以合适的价格购买是重点。值得注意的是，Federal Realty 在大流行期间购买了少量资产，其中包括在亚利桑那州为 REIT 开辟了新市场的两项资产。

我多年来一直关注这个房地产投资信托基金，并且从未想过介入，因为相对于其他选择而言，收益率太低，不符合我的口味。但是，在 2020 年熊市初期，收益率飙升至 6% 以上。当我看到这一点时，我的目标是在我的余生中持有这个相当无聊的房地产投资信托基金。我本可以购买一个不同的、收益率更高的购物中心房地产投资信托基金，但这个明确的行业领导者是我唯一认真考虑过的。不再为我寻求快速致富——我想确保我的红利支票不断到来，无论华尔街的情况多么疯狂。

幸运的休息

事实是，我认为自己很幸运能够在大流行期间开始新的职位。在市场处于动荡状态时按下买入按钮并不容易，但我的失误历史对于实现这一目标至关重要。而且，随着联邦房地产公司的股息收益率再次下降到 3.5% 的范围内，我的账面收益可观。

我不卖(卖得太早是我从艰难中学到的另一个教训)，并希望另一个疯狂的市场转向会给我买更多的机会。不要误会我的意思，我不希望出现熊市，但我计划为下一次熊市的到来做好准备。