这只房地产股票预测又一年强劲增长

鉴于短期租赁是该行业的支柱，公寓是一种极其敏感的物业类型。但是，俗话说在房地产界，地段，地段，地段。这有助于解释为什么中美洲公寓(MAA-0.55%)自大流行以来一直在全力以赴。以及为什么管理层认为 2022 年又是一个好年头。

在正确的时间正确的地方

当 2020 年冠状病毒开始在世界范围内传播时，人们非常恐惧。众所周知，这种疾病很容易在群体环境中传播，人们决定搬离大城市。这对拥有沿海和城市资产的公寓房地产投资信托(REIT)的财务业绩造成了巨大打击。幸运的是，对于中美洲公寓来说，这并不是它的重点。

Mid-America Apartments 的投资组合充满了郊区和阳光地带的物业。房地产投资信托基金截至 2019 年的入住率为 95.7%。截至 2020 年，入住率为 95.7%。换句话说，房地产投资信托基金没有跳过一个节拍。而且它不必诉诸让步来保持公寓满员，尽管发生了大流行，但 2020 年的平均租金增长了 1.3%。房东在正确的时间出现在正确的地方，因此能够从容应对动荡的一年。

依然强劲

问题是，Mid-America Apartments 的定位如此之好，不是因为它预计会出现全球大流行，而是因为它遵循了更广泛的趋势。越来越多的人搬到了阳光地带和更少的城市地区。大流行只是稍微加快了这种转变的步伐。因此，REIT 的定位优势在 2021 年再次发挥作用，入住率微升至 96%。但是，随之而来的是平均租金上涨约 10%!尽管通货膨胀是抑制整体增长的逆风，但 2021 年第四季度的净营业收入增长了 12.1%。很明显，中美洲公寓现在正在全力以赴。

预计这不会改变。事实上，在公司 2021 年第四季度的收益发布中，管理层列出了 2022 年的一些非常积极的数字。此时，预计核心运营资金(FFO) 将在每股 7.74 美元至 8.10 美元之间，中间值为7.92 美元。在中点，这表明核心 FFO 增长近 13%。对于房地产投资信托基金来说，这是巨大的增长。

支持这一底线数字，Mid-America Apartments 预计物业水平租金增长在 8% 至 10% 之间，净营业收入增长在 10% 至 12% 之间。该公司也没有忘记价格上涨，并指出上述预测包括运营成本上涨 5% 至 6%。这是一个非常吸引人的故事。

这里的问题是投资者知道房地产投资信托基金的表现如何。自 2020 年初以来，该股上涨了约 60% 左右。相比之下，使用Vanguard 房地产指数 ETF作为代理，行业领头羊AvalonBay约为 20%，平均 REIT 约为 20% 。

同样值得注意的是，中美洲公寓的股息收益率仅为 2%。这接近房地产投资信托基金历史上的最低水平。对于采用价值方法进行选股的投资者来说，这不是一个很好的选择。然而，管理层表示，不能忽视该公司的表现如何以及前景如何。

股息增长投资者

在这一点上，中美洲公寓似乎最适合寻求股息增长的投资者。年度付款已从 2019 年的每股 3.84 美元上升到目前的 4.35 美元，并且每年都会上涨(包括 2022 年已经上涨的)。虽然这个房地产投资信托基金并不适合所有人，但有吸引力的基本面可能仍会吸引希望将自己定位于更广泛的人口趋势的长期投资者。你会为这种特权付出代价，但如果最近的实力是任何指导，你可能会得到丰厚的回报。