破除“交房先交物业费”的潜规则

原标题：破除“交房先交物业费”的潜规则

买房、签合同，该交的钱都交了，结果要交房拿钥匙的时候，开发商却要求买房人必须预缴物业费，否则不给钥匙。近期，杭州小伙小洪决定，对这样的潜规则说“不”。

根据媒体报道，小洪在遭遇开发商潜规则后，起诉了开发商，要求开发商交房，并支付逾期违约金。在被法院驳回后，又申请检察机关监督。12月14日，杭州市人民检察院提请浙江省人民检察院抗诉，浙江省高级人民法院再审改判，开发商败诉，并需支付小洪延期交房违约金8000元。

查询相关新闻报道发现，类似案例并不少。只是多数都以调解结案。此案当事人坚持把这个案子“打到底”，其实最终被判的金额也就只有8000元。这背后的法律关系，其实并不复杂：房屋买卖是一层法律关系；委托物业公司代办交房，是第二层法律关系；而物业服务合同，则是第三层法律关系。具体而言，洪某交了房款后，开发商有交房的义务。对于这项义务，开发商是否可以委托第三方协助？自然是可以的。比如，开发商可以委托快递公司将钥匙快递给洪某。物业公司代办交房，如果行为结构类似快递公司快递钥匙，法律层面并不干预。

但需要注意的是，到了第三层法律关系，就牵涉“搭售”问题了：原本只需要“互行方便”的交付钥匙，硬生生演变为“先交物业费后交房”“不交物业费不给钥匙”的情形。根据消费者权益保护法规定，消费者享有公平交易的权利；消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。“搭售”行为，不仅违背合同法法理，也违背消费者权益保护法中关于不得强制交易的有关规定。

据有关部门排查，绝大部分楼盘都委托物业公司代办交房事宜，物业公司为了确保物业费的收取，常常会将缴纳物业费作为交房的前提条件。虽然大多数购房者认为不合理，但为了早日住进新房都会悉数缴纳物业费，由此会对购房者权利带来隐患。房地产市场降温，反倒是一次让购房合同得以回归正常条款的契机，同时也是破解诸如“先交物业费后交房”等潜规则的契机。因为，“先交物业费再交房”是开发商在房屋交付环节的行业潜规则，但购房者的合法权益，不应让位于所谓的“普遍做法”。这个案件涉及人群广，希望为相关群体维护自身合法权益“提供一个可以参照的样本”，让这些本就上不了台面的潜规则再无容身之地。（□杨明）