REIT可以取代您投资组合中的有形房地产吗？

房地产一直是印度人最喜欢和追捧的资产类别。地块，房屋，公寓或商业空间是最受欢迎的投资渠道。根据印度储备银行(RBI)家庭财务委员会在2017年发布的一份报告《印度家庭财务》(Indian Household Finance)，“印度普通家庭拥有其84%的房地产和其他有形商品财富，11%的黄金财富以及5%的剩余金融资产。 ”

有趣的是，由于资本增值可忽略不计，在过去十年中，投资者对房地产尤其是住宅市场的兴趣显着下降。例如，根据国家住房银行(NHB)的住房价格指数RESIDEX，印度50个城市的综合住房价格在2013年6月至2020年9月之间每年仅增长约4%。 。以低租金收益率1.5%至2.5%的价格投资住宅物业似乎没有吸引力。商业物业可带来更好的租金收益，但人们需要有足够的资金进行投资。

但是，在过去两年中，印度投资者开始使用房地产投资信托(REIT)。这是有关房地产投资信托(REIT)的更多信息，房地产投资是房地产投资的替代方案。

什么是房地产投资信托?

房地产投资信托基金是拥有产生收入的房地产的投资信托。截至目前，在印度，房地产投资信托基金只允许投资商业物业。就像共同基金一样，房地产投资信托基金将投资者的资金汇集起来，并将其投资于房地产。REIT的最好之处在于，它允许散户投资者投资商业房地产，尤其是A级办公空间物业，否则他们将无法进入。迄今为止，印度交易所共有三种房地产投资信托基金-大使馆办公区房地产投资信托基金，思维空间商业园房地产投资信托基金和布鲁克菲尔德印度房地产信托基金。预计DLF和Godrej Properties将很快提出REIT。

尽管房地产投资信托基金在印度市场是新的，但在全球范围内，投资者已经可以使用它们很长时间了。例如，在美国，新加坡和日本，房地产投资信托基金是既定的投资选择，也吸引了投资者的良好参与。根据来自CRISIL的2019年报告(印度的REIT机会)，“ REIT占据了房地产市场资本总额的近50%，例如新加坡和日本，它们是在近二十年前推出的，而它们却占了96%。占美国市值的百分比，这在1960年代开创了REITs的先河。”

为什么选择房地产投资信托基金?

投资房地产不仅需要繁琐的工作来寻找合适的财产，还需要大量资金。维护，流动性，税金和交易成本也是一种威慑力。“拥有自己的房屋是大多数人的愿望。除此之外，任何房地产投资都必须从收益(增长)和收益(收入或租金)的角度来看。住宅类的租金收益不是很高，我们知道升值/增长需要耐心。诸如取消货币化，RRA，大流行之类的干扰可能会使您的计划不正确;因此，如果对您的投资组合而言，流动性是必须的，那就避免房地产。”国际货币事务董事总经理兼首席执行官Lovaii Navlakhi说。

另一方面，投资房地产投资信托基金“是在房地产领域实现多元化的好方法;就像买了一只共同基金而不是一只股票。” Navlakhi补充道。与有形房地产投资相比，REITs还可以帮助您获得更好的回报。“房地产投资信托基金允许人们参与高质量的租金收益性房地产，而这通常是散户投资者所不具备的。Ladder7 Financial Advisories的创始人Suresh Sadagopan表示：“需要评估的是，这是否超出了他们已经拥有的房地产投资，对大多数人而言，这是正确的。”

资本运用或固定收入

您是否应该以资本增值或固定收入为目标投资REITs是一个问题。Navlakhi说：“印度的选择有限-我们知道国际REIT可以同时满足这两个目标。”

“它更适合于寻求固定收入的人，而不是资本增值的人，但是支出后的收入和税金将与债务产品相当。”如果可以的话，房地产投资信托基金可以作为一个多元化的投资机构， Sadagopan说。

但是，专家认为，房地产投资信托基金不适合寻求稳定固定收入的老年人。“我们不会向希望获得稳定收入，低波动性和资本保护的老年人建议房地产投资信托基金。由于REIT会像债务产品一样提供类似的回报，因此，让老年人投资债券产品是有意义的。”

房地产投资信托收入税

当您投资房地产投资信托基金时，在您的持有期内，您会以股利的形式赚钱，出售单位会产生资本损益。根据适用的固定汇率，股息应由投资者全额征税。如果持有期限少于一年，则出售REITs单位的资本收益被视为短期资本收益(STCG)，而如果持有期限超过1年，则被视为长期资本收益(LTCG)。STCG税率是出售单位所得资本收益的15%，而LTCG税率是超过10万卢比的收益的10%(适用于所有FY的所有股权投资)，没有指数收益。

投资房地产投资信托的风险

Navalakhi认为，房地产投资信托(REIT)对印度来说是新事物，现在评估所涉风险还为时过早。但是，萨达戈潘说：“房地产投资信托基金的投资是集中投资，基础房地产可能会出现空置，法律纠缠，租金收益率/空置问题或由于COVID情况而产生的商业物业承购量下降等问题。没有真正的基准将REIT与之比较是另一项不利条件。”

REIT能否提供比其他资产更好的回报?

这些投资选择中的每一个都有不同的目标。债务工具包括用于流动性和收入的工具。股本资产类别可实现长期增长。一旦房地产投资信托基金市场成熟，人们就可以考虑房地产投资信托基金资产净值的10%。 Navlakhi说。

鉴于固定收益工具目前一直提供低利率的历史记录，而股票市场的交易价格和股票价格比率却异常高，因此REIT可以使散户投资者向另一种资产类别进行多元化投资。“与任何以股票为导向的产品相比，房地产投资信托不能提供更高的收益性支出费用和税收。他们的表现只能与债务导向的产品相提并论。”

大流行对房地产投资信托的影响

如上所述，在印度，房地产投资信托基金只允许投资商业房地产，尤其是可以产生固定收入的办公空间。但是，由于大流行，公司允许员工在家中工作，因此对办公空间的需求乃至对房地产投资信托基金的未来都存在很大的问号。专家认为，投资者在投资房地产投资信托时需要谨慎。Navlakhi说：“据了解，这种流行病对商业房地产的影响更为严重，可能要过一会儿，它们才能浮出水面。”

但是，大多数房地产利益相关者认为，一旦情况恢复正常，对更好办公空间的需求就会增加。因此，由于估值较低，这可能是投资房地产投资信托的好时机。但是，请确保仅在符合您的资产分配和风险状况的前提下投资REIT。