打算购买第二套房子？这是你应该注意什么

随着全球COVID-19大流行的持续流行以及对健康和保健问题的日益关注，人们的注意力转向了在远离紧凑型城市限制的地区购买宽敞的度假屋，这一空间与紧凑的公寓大不相同。

大多数办公室现行的“在家工作”模式和定期检疫规则使一部分城市工作人口希望离开他们的城市公寓，以寻找更大，更整洁的开放空间，最好在距其住所合理的行驶距离内。

我们试图确定潜在投资者在购买度假屋时应注意的某些重要法律方面。这些方面很重要，因为它们可以使度假屋购买者更加了解并帮助他们了解投资度假屋的细微差别。

购买度假屋时要考虑的重要法律方面

1.所有权的尽职调查：对提议的财产进行所有权的尽职调查是购买财产之前的关键步骤。这将包括所有方面，包括所有权文件的验证，在公共注册机构(如担保分局的分支机构的办公室，收入记录等)中进行搜索，发布公共通知以邀请索赔等。

由于与不动产有关的文件通常可以根据印度现行的注册法获得，因此，此举将使购房者能够验证从财产的第一所有者到当前所有者的所有权链。

2.确定财产的保有权和性质：度假屋通常位于大城市的郊区和主要是农业保有权或已被改建为农舍的土地上。在财产未转换为非农业使用权的情况下，确定投资者/购房者的农业地位是准购房者在购买之前必须考虑的事项，因为对于非农业者而言，在购买方面存在某些限制该国的农业土地。

此外，还必须考虑与适用于每个地区的规划和开发有关的地方市政法律，例如：开发法规，规划限制，分区法规，是否有挫折/退缩规则或对以下方面的保留：限制或影响财产的建设和发展。

此外，检查地役权，优先购买权，是否有任何私有/公共道路方法使物业易于使用。有时，可能需要征得当地政府的事先许可才能获得土地。应当研究卖方是否已获得此类许可，还是所有权的前身是否已获得许可。

3.进行实物勘测：对财产进行实物勘测是一个重要因素，因为它可以显示出限制，土地面积，边界以及贯穿财产的所有其他因素。一项调查可以揭示地方当局可以使用的财产之下或之上的供水管线，其他公用事业设施和地役权。

它还可以对区域和相关限制进行分类，有助于消除边界角和边界上的争议，提供细分细节，消除与标界，围栏等有关的问题。此外，通常可以看到卖方拥有的财产的实际面积与收入记录中指定的记录不同。因此，强烈建议在购买土地或农舍之前对财产进行实物调查。

4.由NRI / PIO等进行的投资：与在国外居住的个人出售或购买财产有关的法律受《 1999年外汇管理法》及其规定(“FEMA”)的规定管辖。FEMA指导和规范印第安人(“ PIO”)，非居民印第安人(“ NRI”)和外国公民的财产购买。

根据现行的FEMA法律，除农业用地，种植园或农舍外，印度境外的印度公民可以在印度获得不动产。但是，某些国家的公民可以事先获得印度储备银行的许可并获得上述证明。潜在购买者在进入财产安排之前，如果属于FEMA的范围或被FEMA的规定所吸引，则必须确定此方面。

5.从源头扣除的税款：通常，买方购买的不动产(即建筑物或建筑物的一部分或除农业用地以外的任何其他土地)超过卢比。50,000,000 /-，则他必须根据1961年所得税法的规定在销售交易中向卖方支付对价时，从源头扣除税(TDS)。但是，所得税法中有某些豁免规定，1961年有关TDS的关于购买农业土地的出售代价的意见。这是潜在购买者在完成销售交易之前需要咨询其税务顾问的另一个方面。

6.支出/罚金/法定应付款：对此进行单据审查有助于发现该物业每月/每季度支出的性质。此外，这也证明该物业是否附有任何未清欠款，地方当局征收的未评定税，未缴纳地方税等罚款(无论是法定的还是其他的)。

7.产生的杂项成本和税项：潜在购买者通常会在销售交易中产生以下成本：

印花税–印花税是州政府主要对记录双方之间不动产合法交易的各种文件征收的税种。

注册费–这些费用是在文件注册时应支付给分注册处的费用

经纪费用–经纪费用通常在1%-2%的范围内

希望购买度假屋/农舍的准投资者应牢记上述内容。由于财产法是特定于州和地区的，因此，潜在购买者要确保一切顺畅进行，并保护自己的权利，最明智的做法是，潜在购买者必须首先咨询经验丰富的房地产法律专家/具有专业知识的律师在该物业所在的地区。